【问题提出】

衡阳市蒸湘区红湘街道衡祁社区某大型小区居民向笔者咨询称：他们现在居住的小区现在处于无业主委员会的期间，但是近期又听说小区业委会要求更换“管家”，并与新的物管公司签订了物业管理合同，这让他们很奇怪，明明业委会到期没有进行换届，怎么出了个莫名组织还代表他们签订了合同，经过了解原来是前任的业主委员会主任在任期届满前私自与新物管公司签订管理合同，业委会公章也是他私自加盖。他们曾试图找原业委会相关人员询问情况，他们均表示不知道这个合同的事情。我们想向社区法律顾问咨询：原业委会主任私自和新的物管公司签订合同有效吗？如果真的签订了这样的合同，我们该如何维护自身的权益？

【聚焦分析】

本案所涉与新的物管公司签订管理服务合同虽然是原业主委员会主任擅自签订的，但往往牵涉到小区全体业主的切身权益，衡阳市蒸湘区红湘街道衡祁社区法律顾问，湖南君杰律师事务所许小军律师认为，在未经业主共同决定的情况下，物业服务合同虽已经成立，但因存在一定的瑕疵，致使合同不能产生法律效力，故合同效力处于不确定状态，即为效力待定合同。业主委员会只是业主大会的执行机构，业主大会才是代表全体业主利益的权利机构。业主委员会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，即业主委员会处于一种类似于代理人的地位，其是否有代表签约权则要看其是否获得业主大会的授权。在是否获得业主大会授权的情况下，物业服务合同实际上处于效力待定的状态。如果此时该物业服务合同取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数半数以上的业主追认，物业服务合同才具备了生效要件；未经法定比例的业主追认的，则物业服务合同无效。

另根据《物业管理条例》第十一条规定了经小区业主共同决定可以解聘物业服务企业、选举业主委员会或者更换业主委员会成员以及做出有关共有和共同管理权利的其他重大事项。《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”故此，业主如果认为擅自签订合同的行为损害了其利益，完全可以通过法律途径维护自身权利。（文/湖南君杰律师事务所许小军）